一、在稅務部門進行土地增值稅清算期間，企業對人防車位整改的行為，稅務部門能否認可？
問：某房地產開發企業在土地增值稅清算報告中，將地下人防工程作為公共配套。稅務部門實地核查中發現，人防工程已改建為車位，部分車位已租售給業主使用，與企業申報不相符。清算期間，企業登報聲明：人防車位不再出售，產生的收益歸全體業主所有。并與業主協商，將已出售的人防車位退回。
請問：在稅務部門進行土地增值稅清算期間，企業整改的行為，稅務部門能否認可？
答：根據《國家稅務總局安徽省稅務局關于修改<安徽省土地增值稅清算管理辦法>的公告》(國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第21號)規定：“第四十條納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊設施等，建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，在提供政府、公用事業單位書面證明后，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
符合下列情況之一的，可以確認為建成后產權屬于全體業主所有：
（一）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載的。
（二）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中未注明有關公共配套設施歸業主共有，但通過其他方式向物業買受人提供書面公示材料注明有關公共配套設施歸業主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載的。
（三）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，或通過其他方式向物業買受人提供書面公示材料注明有關公共配套設施歸業主共有，但因客觀原因房屋登記機構未在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載，主管稅務機關應當調查取證予以確認。
（四）法院判決書、裁定書、調解書以及仲裁裁決書確定屬于全體業主共有的。”
具體執行中建議與當地主管稅務機關進一步確認。
二、物業公司車位租賃相關發票管理及稅務處理方法
問：我們是物業公司，小區的車位是歸全體業主所有的，當有部分業主按月停車，我們會代表全體業主收取車位租賃費，但是全體業主的代表業委會是一個非盈利組織，不能自己開具發票，不能自己管理停車費用，因此物業公司代開具發票，并按權額繳納租賃費，（而是否簡易征收是看小區建立取得房產證的時間）這種做法合理嗎？
答：如果物業公司與車位所有人簽訂了租賃協議，現又將車位出租給業主，由物業公司如實開具發票。物業公司與車位所有人之間需要根據具體的協議確認如何開票。無法確認雙方之間的業務，建議攜帶資料到主管稅務機關協助判定，發票根據實際業務如實開具。
小區車位如果歸全體業主所有，業主使用需要交車位租賃費，是否合法建議再咨詢相關部門。
三、車位在土地增值稅中如何處理？
問：我公司為房地產開發企業，開發某地產項目，請問目前安徽省對車位在土地增值稅中是如何處理的：
1.無產權車位，其取得的使用權租金收入作為轉讓房地產轉讓收入嗎，相應分攤的成本允許作為扣除項目進行扣除嗎？
2.有產權的車位轉讓按轉讓不動產計算土地增值稅嗎？有產權的車位需要分攤土地成本嗎？
答：納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊設施等，建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，在提供政府、公用事業單位書面證明后，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
四、出租公租房地下車位是否享受優惠政策
問：我司投資建設一公租房項目，依據文件規定公租房租賃的租金收入免征增值稅，請問對應的地下車位和儲藏室租金收入是否也享受免稅政策？一次性收取多年的車位或地下儲藏室租金是否應分攤計入每年收入？
答：一、根據《財政部 稅務總局關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（財政部稅務總局公告2019年第61號）規定，一、對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。二、對公租房經營管理單位免征建設、管理公租房涉及的印花稅。……七、對公租房免征房產稅。對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產稅優惠政策。
二、根據《財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規定，一、凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。……三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
三、根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，*條在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。第十五條增值稅稅率：……（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%……第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：……（二）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
四、根據《國家稅務總局關于發布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）規定，第三條一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。第四條小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
因此，按照上述文件規定，對公租房免征房產稅。對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅，對于對應的地下車位和儲藏室租金文件中并無明確，具體事宜建議您聯系主管稅務機關進行確認。
五、房地產企業銷售自建無產權小棚車位交稅問題
問：房地產企業銷售自建無產權小棚和車位，需不需要預交土地增值稅？
答：根據《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2017年第5號）第十七條房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫(位)等設施取得的收入，不預征土地增值稅。
第十八條房地產開發企業處置非地下人防設施建造的車庫(位)等設施取得的收入，凡房地產開發企業與業主簽訂銷售合同(或協議等)并轉讓產權的，應當預征土地增值稅。
六、地下停車位的企業所得稅處理
問：關于地下停車場的企業所得稅處理，請問是否可以這樣理解：根據國家稅務總局2011年3月21日問題解答，利用地下基礎設施形成的停車場所包括可售的地下停車場所，可出售的地下停車場所在企業所得稅處理時作為公共配套設施處理，發生的相應費用作為公共配套設施費處理。
答：根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）第十七條的規定，企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
(一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
(二)屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
第二十七條的規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：
(一)土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
(二)前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
(三)建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
(四)基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
(五)公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
(六)開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
第三十三條的規定，企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
因此，請您比照上述文件執行。
七、開發商買房送車位的銷售行為如何開具發票及確認收入？
問：開發商買房送車位的銷售行為如何開具發票及確認收入？發票應該按實際銷售金額開具房子的發票呢？還是按比例開具房子及車位的發票？
答：根據《中華人民共和國發票管理辦法》及其實施細則的規定，銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票。開具發票應當按照規定的時限、順序、欄目，全部聯次一次性如實開具，并加蓋發票專用章。單位和個人在開具發票時，必須做到按照號碼順序填開，填寫項目齊全，內容真實，字跡清楚，全部聯次一次打印，內容完全一致。另外，根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》的規定，納稅人發生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。因此，如屬于銷售折扣行為，應按上述規定如實開具發票。涉及具體征管問題請向主管稅務機關進一步咨詢。
八、購進無產權停車位
問：小規模納稅人購進無產權停車位，需要交哪些稅？稅種、稅率是多少？
答：小規模納稅人購買停車位涉及以下稅種：
1、契稅：稅率3%；
2、印花稅：稅率0.5‰。（根據《海南省財政廳國家稅務總局海南省稅務局關于增值稅小規模納稅人按50%幅度減征相關稅費的通知》（瓊財稅〔2019〕109號）的規定,為深入貫徹落實黨中央、國務院***降費的決策部署，根據《財政部、稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）規定，經省政府同意，對我省增值稅小規模納稅人按50%的稅額幅度減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。本通知執行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。）
九、代管車位的開票及稅收
問：1、物業公司代管的保障房屬于住房保障中心，并由安居置業運營管理地下車庫，地下車庫的租金定價由其確定，我司代為收取租金并開具發票給車主，代繳增值稅及附加印花稅房產稅土地使用稅后剩余的部分再全額上繳給安居，安居開具收據給我司。之后安居根據合同將我司代管手續費支付給我司，想請問：1、上繳給安居的這部分是誰繳所得稅？2、我司只是代管，并未與安居簽訂租賃合同，2016年5月前就已受托代管了。我司可以申請簡易征收備案嗎？
2、請問小區的公共收益要繳納所得稅嗎？
答：1、根據上述描述，你司收取租金并開具發票給車主，繳納增值稅及附加、印花稅、房產稅、土地使用稅，取得的收入應并入你司繳納所得稅。如果僅是委托代收應由委托方開具發票并申報納稅。如貴司仍有疑問，建議你司攜帶物業公司、安居置業方及住房保障中心三方之間協議約定，及相關流程文件聯系主管稅務機關進行判定。
根據國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條規定：“一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。”
2、根據《中華人民共和國企業所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）*條規定：“在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（以下統稱企業）為企業所得稅的納稅人，依照本法的規定繳納企業所得稅。
十、物業公司車位租金開票
問：我司是物業公司，受業委會委托管理小區停車位。停車費的收益3/7分成。我司開具停車費租金給租客，租金扣除稅費后的70%轉給業委會。咨詢兩個問題：1，我們是可以開發票給租客吧？2、是否我們可以申請簡易征收？
答：根據《國務院關于修改<中華人民共和國發票管理辦法>的決定》(中華人民共和國國務院令第587號)規定：“《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發票”。若你司提供不動產租賃服務，應由你司開具發票。若該不動產取得時間為2016年4月30日之前，則可按簡易計稅。若上述情況，不屬于租入不動產再轉租的行為，請具體描述“代管”協議是如何約定權利義務的，以便準確判斷。
十一、二手車位稅費怎么算
問：您好，我想買個二手車位，車位價格已經談妥。關于稅費這塊中介說沒法具體算，只有等過戶才知道，請問是這樣的嗎？不是的話該怎么算呢？謝謝！
答：銷售方是個人還是單位？若是個人，出售車庫等非住房涉及以下稅費：
增值稅：個人出售其購買的除住房以外的房屋，按照其轉讓不動產取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加：
城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。適用稅（費）率為：城市維護建設稅：按市區7%，縣城、鎮５％，不在市區、縣城或鎮的，稅率為１％計征；教育費附加：按3%的征收率計征；地方教育附加：按2%的征收率計征。
個人所得稅：個人出售房產（房產來源包括購入和受贈房產），有增值但不符合免稅條件的，區分以下兩種情況征收：
（一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照房產轉讓應納稅所得額的20％計征(注：采用據實征收計算方法下，涉及到其他允許扣除的費用的，也需要相關費用滿足真實且能夠提供合法憑證條件方能采用此計算方法）；
（二）不能核實原值的，按收入全額（不含增值稅）的1.5％計征；
印花稅：個人買賣非住房的（如車位、店面、寫字樓等），買賣雙方按合同金額（或評估計稅價值）的萬分之五繳納印花稅。
土地增值稅：自2013年9月1日起，個人轉讓寫字樓、商業營業用房、車位、工業廠房非住宅二手房的，按轉讓收入全額（不含增值稅）的5％征收土地增值稅。
契稅：承受方應按3%繳納契稅。
另外，根據《財政部稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》財稅〔2019〕13號文件規定：“由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。”
十二、公司空地出租給別人當車位稅率多少
問：我司是一般納稅人工業企業,公司廠房及土地為16年前取得,現擬對外出租自有廠房及空地出租給承租戶當停車位,公司已于2016年度向稅務局備案不動產簡易征收備案表.現請問,公司廠區內閑置空地對外出租給承租戶當停車位,我司應開具什么名目,稅率百分之幾的發票給承租戶.
答：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。場地租賃費按照提供不動產租賃服務開具增值稅發票。
十三、二手車位過戶相關咨詢
問：二手車位過戶，繳交土地增值稅時，按照稅法規定是否可以提交重置報告書進行扣除？
答：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條：“計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。”
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但*高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。”
請您參照上述政策進行判定，如無法自行判定，建議您帶齊資料由房產所在地主管稅務機關為您進行判定。
十四、關于銷售無產權人防車位及無產權非人防車位的涉稅處理
問：銷售沒有獨立產權的非人防車位以及沒有獨立產權的人防車位，是否按照銷售不動產計稅;如果按照銷售不動產計稅，是否要繳納土地增值稅，如何計征企業所得稅；相關地下車庫成本能否分攤？因目前計稅及成本核算處理方式有爭議，請問現行法規應當如何處理，是否有相關稅收文件。
答：問題所述需了解具體情況（發生所述銷售行為后，不動產產權是否會有變化？），請補充上述情況以便我們提供咨詢服務，另外，關于“地下車庫成本能否分攤”的問題涉及具體征管，暫無相關文件明確規定，建議您攜帶相關資料向所屬區主管稅務機關作進一步咨詢了解，或可撥打12366選擇對應的業務類型咨詢了解。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。”
根據《中華人民共和國企業所得稅法》第五條規定：“企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。”第六條規定：“企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：(一)銷售貨物收入;(二)提供勞務收入;(三)轉讓財產收入;(四)股息、紅利等權益性投資收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特許權使用費收入;(八)接受捐贈收入;(九)其他收入。”
